To jest skomplikowane. Niby z naszych przepisów wynika jasno, ale sądy różnie orzekają.
Najemca nie może dokonywać aż takich inwestycji w budynek. Nawet współwłaściciel bez zgody pozostałych nie może dokonać naprawy dachu. Dochodzi również wzrost wartości nieruchomości. Najemca ma utrzymywać lokal w należytym stanie i ponosić nakłady drobnych napraw oraz oddać przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Przykłady orzeczeń:
I ACr 498/92 wyrok s.apel. 1992.10.07
w Katowicach
OSA 1993/6/38
Wydanie przez wynajmującego przedmiotu najmu w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub innych osób upoważnionych (zaproszonych) przez najemcę do pobytu w wynajętym lokalu, uzasadnia odpowiedzialność wynajmującego za niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.
IV SA 3858/01 wyrok NSA 2003.09.09
w Warszawie
M.Spół. 2004/2/39
Stosownie do treści z art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej na właścicielu budynku ciąży obowiązek zapewnienia odpowiedniej ochrony przeciwpożarowej, a w szczególności przygotowanie budynku i terenu do prowadzenia akcji ratowniczej. Z przepisu tego wynika obowiązek zapewnienia odpowiedniego dojazdu do budynku dla samochodów straży pożarnej.
Nałożenie na właściciela budynku obowiązku przestrzegania zakazu parkowania samochodów na drodze pożarowej nie znajduje umocowania w wymienionym wyżej przepisie, a kwestia egzekwowania tego obowiązku wobec osób łamiących ten zakaz należy do policji.
Trudno wyrokować jak orzeknie sąd. Ja jestem "za cienki".
Poza tym może być problem z instalacją hydrantów. Przykład: użytkownik dostaje decyzję, że ma wykonać hydranty. Przyłącze wody jest w części budynku wynajmującego, który nie wyrazi zgody na dostęp. Albo użytkownik wynajmuje lokal na 10 piętrze i ma ciągnąć hydranty przez tyle kondygnacji rozkuwając stropy? Tu dojdzie okoliczność, że decyzja w chwili wydania była niemożliwa do wykonania itd. Podobnie, użytkownik nie dostosuje długości dojść ewakuacyjnych przez np. dobudowę klatek schodowych, bo nikt mu nie da pozwolenia na budowę. Nawet jeśli jest umowa i użytkownik odpowiada za ppoż. w całości.
Stwierdzone jest, że umowa została zawarta (ustnie). Nasz przepis strażacki dotyczy braku umowy. Jej brak spycha obowiązki na użytkownika. Tu jednak jest umowa.
Z drugiej strony k.c. określa:
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.
Odwołując się do logiki, to trudno od najemcy domagać się instalacji urządzeń przeciwpożarowych. Rozsądniej by było, gdyby taki obowiązek ciążył wyłącznie na właścicielu.